之所以身在代理圈、却不替代理圈说话，完全是本着立足专业、对行业负责任的态度，方才坦陈此观点。 　　

　　在今天的市场环境下，如果代理公司们无论面对什么样的项目都去忽悠开发商必须找代理的话，那只会加速毁了这个行业。　　

　　以济南市场为例，超级大盘是指总建面100万㎡以上（年均推盘量不低于30万㎡）的楼盘，超高端楼盘是指销售单价1万元/㎡以上或是以别墅为核心产品的住宅楼盘。　　

　　我目前想到的超级大盘与超高端楼盘（以下简称两超楼盘）不应找代理的理由如下：　　

　　第一、两超楼盘的销售周期普遍较长，对销售团队的稳定性相对要求颇高。　　

　　任何一个楼盘，凡是工作时间越久的销售人员，其销售业绩相对越稳定，因为其对楼盘的高度熟稔与目标客户的人脉贯通都是再优秀的新人都比不上的；这一点在两超楼盘表现得尤其突出。济南阳光100就是典型的例子，凡是能呆两年以上的销售人员都能够通过老客户去挖掘出大量的新客户。　　

　　而如果了解一下各个项目的团队稳定性，你会轻松的发现，大型开发商的销售队伍远较代理公司稳定。　　

　　第二、从营销人才走向可以判断出两超楼盘不适合找代理。　　

　　干销售的都是很现实的，哪儿挣钱多就往哪儿跑，这是人性与现实使然。对比代理公司与开发商的销售队伍薪酬现状可以发现：　　

　　1、从当前的市场行情来看，代理公司的佣金比例逐年走低，直接的成本压迫造成基层销售队伍的佣金提成直线下降；而且这种状况在短期内是难以扭转的。　　

　　2、虽然开发商自家营销队伍的佣金也在呈现下降趋势，但总体来看与代理公司相比还是高高在上，代理、开发公司的营销队伍薪酬已经形成了明显的剪刀差。　　

　　注意，需要着重说明的是，以别墅型住宅和高端写字楼产品为代表的楼盘，为了维护楼盘形象和服务“塔尖客户”，必须以高薪、高佣的方式吸纳、培养一批综合素质超常的销售人员；代理公司想做到这一点可太难了。　　

　　3、因为代理公司中佣金拖欠问题的普遍存在，同等甚至略低的条件，销售人员仍然会选择开发商。这也是不得已而为之，开发商拖欠代理商的，代理商肯定会暂压员工的。　　

　　4、职业生涯的黄金周期决定了销售人员的求职心态。无论从事何种行业，销售人员的职业状态都存在高峰与低谷，经过认真分析，我觉得房地产基层销售人员的黄金年龄段基本存在于24-30岁之间（尤其是女同志，年龄一大家庭问题着实繁多）。韶华易逝，当然要力争实现最大价值。　　

　　故而，越优秀的销售人员越容易倾心于开发商自行销售的两超楼盘。